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优化定价机制，房地产经纪政策背后的机遇与挑战

时间：2023-05-09 21:11:42 来源：读懂财经

房地产经纪行业的靴子终于落地了。

【资料图】

5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），《意见》涉及加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面。

与市场此前的认知不同，《意见》并非打压房地产经纪发展，更像是一个广泛的行业规范建议。作为近年来政府官方层面为数不多对经纪行业服务行业的表态，此次意见在肯定房地产经纪服务行业价值的同时，也对服务内容、收费机制等方面做出了明确的指引。

在易居研究院研究总监严跃进看来，《意见》的出台，对于中介行业的规范和健康发展具有积极作用，同时也为行业发展提出了很多新思路。

/ 01 / 优化定价机制，推进探索新发展模式

随着《意见》的发布，如何理解此次政策的意义成为市场普遍关心的一个问题。

从整体内容看，定价机制作为房地产经纪行业的核心问题，成为此次《意见》的重中之重。在经纪服务收费方面，此次政策明确定价的三要素，即服务内容、服务质量和供求关系。在此基础上，政策也围绕中介费合理化、透明化以及支付机制提出了相应的建议。

其中，对于最为重要的中介费率，《意见》并没有通过划定一个临界值直接管制费率。《意见》规定了“合理确定经纪服务收费”，表示房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。

这与之前市场传闻的中介费率限价不同。换句话说，房地产经纪费率市场化的趋势没有改变。考虑地产行业目前处于下行趋势，市场化机制的完善有利于推动房地产市场平稳运行。对行业来说，这无疑是一个好消息。

“这个消息传言已久，最终落地的政策，没有对费率进行直接管制，对于中介这种复杂行业的处理提供了新思路，兼顾健康发展与底线管理，没有一刀切，体现了政府智慧。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

在对费率没有直接限制的同时，《意见》还提出了经纪服务收费透明化。根据政策建议，收费之前不仅需要明确公示，还要当事人签字。这一规定基本与国外接近。在国外成熟市场，收费标准往往会写入委托合同，收费标准前置确定，极大避免了后续的费率争议。

从这个角度上说，公示和签字的规定，为经纪行业的费率收取和经纪人权益保护提供了依据，将促进行业高质量发展。郭毅表示，此举将定价权交还给市场，服务费用分段公示，让交易双方可以“按需索骥”，有利促进大型品牌经纪公司提供更高品质、更具特色的经纪服务，为行业的高质量发展提供助力。

在支付机制方面，《意见》建议，引导交易双方共同承担经纪服务费用。这将极大改变现有的支付机制。尽管目前中国平均的中介费率不足2%，与发达国家的费率差距甚远（美国6%，日本5%）。但在实际支付中，买方需要承担几乎所有中介费和相关服务费，而国外主要是卖方支付绝大部分或全部由卖方支付。随着意见的出台，国内支付中介费支付机制也将与国际接轨。

在优化定价机制的同时，意见还明确鼓励中介行业探索新发展模式。在此次政策，明确了经纪服务内容由基本服务和延伸服务组成。其中，基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。易居研究院研究总监严跃进表示，该表述将利好中介行业探索服务的“新菜单”，延伸服务将是未来值得探索的新领域。

无论优化定价机制，还是鼓励中介行业探索新发展模式，都说明了《意见》不应该被简单解读为佣金管理政策，反而更像是一个广泛的行业规范建议。

/ 02 / 全面规范，促进中介行业健康发展

《意见》之所以在市场引起很大的反响，除了本身的内容外，更重要的是，这是多年来官方层面少有的对房地产经纪服务行业的完整的表态，这背后反映出政府对于地产经纪行业的认可。

清华大学恒隆房地产研究中心主任、长聘副教授、博士生导师吴璟表示，房地产经纪服务行业在我国已经有二十多年的发展历史了，《意见》是近年来第一次以部级联席文件的方式专门对行业进行的管理指导，规格很高；《意见》开头就开宗明义地肯定了这个行业的重要性，对行业的存在价值、社会地位是一种认可。

在肯定行业价值的同时，政策对行业的发展方向做出了明确的指引。除了优化定价机制外，政策还对行业的规范化运营提出了意见。比如，《意见》明确了房地产经纪机构备案制度，规定房地产经纪机构都应向住建部门备案，并具体规范了其管理要求。

“这一政策会让渠道公司、从事带客看房服务的媒体平台浮上水面，而随着管理要求的进一步规范，以及监管措施的实施，将有助全方位保障消费者利益，促进市场健康发展。”郭毅认为。

在规范经纪机构的同时，《意见》还对经纪人提出了相应的要求。比如，人员实名登记，佩戴信息卡等。对于这样的规定，空白研究院院长杨现领解读道，“经纪行业是典型的人力资源行业，对人的规范是一切的源头，只有人员规范，行业才能规范。在这一点上，行业协会和经纪服务平台都可以做非常多的工作。”

放在当下时点看，《意见》的出台对房地产经纪行业的发展有着更为积极的意义。今年以来，二手房市场总体趋于活跃并步入复苏阶段，房地产经纪服务行业面临着新的发展机遇。以杭州为例，根据钱报美好生活研究院数据，今年3月杭州二手房成交数据继续攀升，整个杭州市（含临安、富阳，不含桐庐、建德、淳安）二手房共计成交10096套，环比2月涨幅达60%，同比去年3月更是上涨120%。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，《意见》从全国层面出发，针对房地产经纪的业务全链条加以监督和规范，服务的标准提升、取费的公开透明，对于经纪行业发展将是长期利好；在全国一二线城市逐步进入存量交易时代的当口，为行业的可持续发展提供坚实动力。

可以预见，中介行业的规范有望推动二手房交易持续回暖，并进一步促进中介行业的平稳健康发展。

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